La Rochelle: Regulación de los alquileres a corto plazo

2026

European Urban Initiative (EUI)

La Rochelle es una ciudad costera francesa de tamaño medio con 80 000 habitantes en su municipio central y 180 000 en toda su mancomunidad urbana (28 municipios). El turismo es fundamental para la economía local: genera 600 millones de euros en beneficios económicos, sustenta 8 500 puestos de trabajo (el 10 % del empleo total) y registró 7,6 millones de pernoctaciones en 2025. A partir de 2018, el rápido crecimiento de las plataformas de alquiler a corto plazo provocó una fuerte presión sobre el mercado inmobiliario, lo que dio lugar a una escasez de alojamientos, al aumento de los alquileres y a crecientes dificultades para los estudiantes y los trabajadores temporeros. La respuesta de La Rochelle ha sido basada en datos, gradual y políticamente valiente: la creación de un marco normativo por etapas, respaldado por la investigación académica, al tiempo que se hacían frente a continuos retos legales derivados de la legislación de la UE en materia de competencia.

Presentación y contexto

Contexto local, visión y retos

En 2019, La Rochelle contaba con 2 500 alquileres turísticos registrados oficialmente, frente a los 6 500 anuncios activos en línea —una brecha de cumplimiento que ponía de manifiesto los límites de la autorregulación. La proporción de segundas residencias en el centro de la ciudad aumentó del 18 % al 25 % entre 2014 y 2020, desplazando a los inquilinos privados. En 2025, la comunidad urbana contaba con 9 117 alojamientos turísticos amueblados registrados y activos, incluidos 6 198 solo en la ciudad —un aumento del 137 % desde 2020, aunque el crecimiento se está ralentizando ahora—.

El enfoque de La Rochelle integra el atractivo turístico con la protección de la vivienda a través de una Estrategia de Turismo Equilibrado (2023-2030), cuyo objetivo es que 1 500 propiedades de alquiler turístico a corto plazo vuelvan a destinarse a uso residencial durante todo el año. La ciudad ha dejado claro que la regulación no va en contra del turismo, sino a favor de la comunidad: el turismo sigue siendo esencial, y el objetivo es garantizar que no socave el tejido social que hace que merezca la pena visitar la ciudad.

Principales partes interesadas y socios

El proceso normativo se desarrolló en estrecha colaboración con la Universidad de La Rochelle, cuyo proyecto de investigación doctoral «AquiAirBnB» proporcionó la base empírica para la toma de decisiones políticas. La universidad también dirige el «observatorio de alojamientos turísticos amueblados», que combina registros de datos, estudios complementarios y análisis de impacto a nivel de barrio. La Communauté d’Agglomération de La Rochelle coordina la estrategia global en los 28 municipios. La Rochelle participa actualmente en el proyecto Interreg Europe «Tourism4SDG».

Soluciones aplicadas

• Sistema de registro obligatorio y número de registro (2020): introducción en zonas con gran demanda de vivienda al amparo de la legislación nacional vigente (Ley ALUR y Ley de la República Digital), incluyendo autorizaciones temporales de cambio de uso renovables cada tres años en 10 municipios.

• Restricciones al cambio de uso permanente (2022): Las nuevas normas limitaron a cada propietario a una única autorización de cambio de uso permanente, con un requisito de compensación que obligaba a la conversión en vivienda a largo plazo.

• Prohibición de los buzones de llaves (2024): Una medida específica que prohíbe los buzones de llaves en el mobiliario urbano, lo que desarticula la infraestructura física que sustenta las operaciones informales y no conformes de los alojamientos turísticos de corta estancia.

• Observatorio de alojamientos turísticos amueblados: un sistema de datos que combina información de registro, seguimiento de plataformas, investigación universitaria y estudios de impacto a nivel de barrio, lo que proporciona la base empírica tanto para la regulación como para el diseño de incentivos económicos.

• Paquete de incentivos económicos: subvenciones energéticas, garantías de alquileres impagados y bonificaciones incentivadoras en fase de desarrollo para fomentar la reconversión voluntaria de los alojamientos turísticos de corta estancia a uso residencial durante todo el año, complementadas por la ley Le Meur-Échaniz, que refuerza las competencias de ejecución de los alcaldes.

Resultados e impacto

Claves del éxito y condiciones propicias

El enfoque regulador de La Rochelle ha sido posible gracias al firme compromiso político de los representantes electos, dispuestos a defender medidas controvertidas a lo largo de largos procedimientos legales; a la inversión sostenida en la colaboración académica y la infraestructura de datos; y a un enfoque gradual que ha permitido recabar pruebas y desarrollar la capacidad de cumplimiento antes de intensificar la regulación. La creación de una colaboración formal de investigación entre la universidad y la ciudad dotó al proceso de credibilidad técnica y defendibilidad jurídica. La principal lección para otras ciudades es que es posible una acción local audaz en materia de alojamientos turísticos de corta duración, pero requiere paciencia, pruebas, resiliencia política y, en última instancia, un respaldo jurídico más sólido a nivel de la UE para que sea plenamente eficaz.

Lecciones aprendidas y consejos para la transferencia

• La regulación ya no es opcional: la cuestión no es si se debe regular, sino cómo hacerlo con pruebas suficientes y respaldo político para resistir cualquier impugnación jurídica.

• Crear primero la base empírica: la colaboración con la universidad y el observatorio fueron condiciones previas esenciales, no elementos opcionales. Los datos deben ser objetivos y basarse en herramientas internas oficiales.

• La aplicación de la normativa sigue siendo el principal obstáculo: sin el respaldo a nivel de la UE y el intercambio transfronterizo de datos, las medidas locales audaces se enfrentan a años de retrasos legales. La normativa de La Rochelle de 2022 fue suspendida en marzo de 2023 y solo se confirmó en septiembre de 2025, tres años después de su introducción.

• Cambiar el discurso: regular los alojamientos turísticos de corta duración es una medida a favor de la comunidad, no en contra del turismo. Una comunicación pública clara es esencial para mantener el apoyo político.

• Las plataformas de alquiler a corto plazo requieren actualmente negociaciones bilaterales caso por caso, lo que crea una situación de desigualdad de condiciones: se necesitan con urgencia una regulación de las plataformas a nivel de la UE y obligaciones de intercambio de datos.

Referencias

Para ir más allá