Les « Community land trust » ou la propriété commune de la terre

Samuel JABLON, 2014

Cet article fait partie de l’ouvrage La terre est à nous ! Pour la fonction sociale du logement et du foncier, résistances et alternatives, Passerelle, Ritimo/Aitec/Citego, mars 2014

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La maîtrise des coûts du foncier est un levier majeur pour permettre l’accès à un logement abordable aux ménages pauvres. Aux États-Unis et en Angleterre, il existe un modèle de contrôle des coûts qui se base sur une propriété collective de la terre : le Community land trust (CLT-Fiducie foncière communautaire). C’est un système au travers duquel une organisation (à l’échelle d’un quartier, d’une ville, d’une région…) est propriétaire de terrains de manière permanente et gère leur occupation en fonction de ses objectifs propres: protection d’espaces naturels, développement de logements ou de terres agricoles, etc.

Les land trust ont émergé dans leur forme moderne et urbaine à partir des années 1970 aux États-Unis en s’inspirant de modèles très anciens de propriété collective et de gestion commune (traditions indiennes en Amérique du Nord, cités-jardins anglaises, mouvement coopératif, mouvements sociaux urbains d’Amérique du Sud, etc.). Il en existe aujourd’hui dans plus de 200 villes aux États-Unis. Partant tous du principe d’une propriété « communautaire » de la terre, ils possèdent des objectifs variés qui ne sont pas forcément liés prioritairement au logement. Il peut s’agir de la revitalisation d’un quartier ou du contrôle « communautaire » de fonds publics ou, en zones rurales, du portage des terres agricoles (Community supported agriculture). Issus des mouvements associatifs et communautaires, la création des nouveaux land trust est aujourd’hui souvent portée par les collectivités locales.

Une organisation démocratique qui garantie une propriété collective « perpétuelle »

Les land trust achètent des terrains essentiellement par le biais d’aides publiques et parfois grâce à des dons ou des fondations. Une fois les terrains achetés ils vont rester dans le « portefeuille » du trust « à perpétuité » et, quel que soit leur usage, ne pourront plus faire l’objet de revente avec spéculation. C’est pourquoi, le Conseil d’administration de la structure associe des intérêts divers et rend ainsi très difficile, voire impossible, la revente des terrains :

  • un tiers de représentants des habitants des logements sur les terrains du land trust.

  • un tiers de personnes extérieures (Community members) qui appuient l’organisation, sont en attente d’accès à un logement du land trust ou tout simplement intéressées par le projet (donc pour la plupart des personnes qui ont un intérêt à ce que les logements restent accessibles).

  • un tiers de représentant d’institutions : financeurs publics, banquiers, autres organisations non gouvernementales.

Les missions sociales du land trust sont donc protégées par ce système et par le fait que la vente d’un terrain ne peut se faire qu’avec l’approbation des 2/3 du conseil d’administration et d’une majorité des membres (les membres sont les résidents sur les terrains du land trust mais aussi toutes les personnes intéressées par le projet).

La recherche d’un équilibre entre sécurisation du parcours et contrôle de la valeur grâce à la dissociation de la propriété

Une des innovations portées par les CLT est de permettre d’articuler une propriété collective de la terre avec une propriété individuelle des logements, deux dimensions qui pourraient paraître contradictoires dans leurs intérêts et finalités. En partageant la valeur de la propriété, ainsi que les droits, bénéfices et risques qui y sont liés le CLT permet de répondre à l’aspiration forte des ménages américains à l’accession à la propriété tout en garantissant sur le long terme une accessibilité et une non spéculation sur la revente de ces logements.

Dans les programmes d’accession à la propriété du CLT, le ménage achète le logement de son choix sur le marché privé (dans une limite de prix) et reçoit une subvention équivalente à la valeur du terrain, dont le CLT devient propriétaire. L’acheteur devient propriétaire du logement et locataire (via un bail emphytéotique) du foncier. Dans le cas d’un achat dans un immeuble, on applique une construction juridique équivalente : l’octroi de la subvention se traduit par une prise en « propriété partagée » du logement par le land trust.

Ce système présente de nombreux avantages :

  • Il est accessible aux personnes rencontrant le plus de difficultés pour accéder à la propriété, puisqu’il est accordé sous condition de ressource (80 % du revenu médian de la zone).

  • Le ménage choisit le bien qu’il souhaite acquérir.

  • Le « portefeuille » foncier du land trust augmente sans avoir à mener de prospection particulière.

  • Le contrôle sur le devenir et la valeur du bien (et notamment sa revente) est partagé entre l’accédant et le land trust.

  • Des conseils sont apportés au propriétaire : vérification du prêt bancaire (clauses abusives, etc.), formation sur les coûts du logement, l’assurance, l’entretien…

  • Il accompagne et sécurise le propriétaire pendant toute la durée de remboursement du prêt afin d’éviter les défauts de paiement et la perte du logement. Dès le premier défaut de paiement le land trust est prévenu et peut intervenir pour analyser la situation et jouer un rôle d’intermédiaire (ré-échelonnement du prêt, réduction des charges, accompagnement autour de la gestion du budget). Si l’accédant ne peut conserver son bien, un relogement est possible dans l’un des autres logements gérés par le land trust (logement locatif, logement social, coopérative, etc.).

Le contrôle de la valeur

Quand le propriétaire souhaite revendre son logement, il a l’obligation de le vendre à la fiducie. La formule de revente est propre à chaque CLT et dépend du contexte (urbain ou rural) et du marché (tendu ou très détendu). Il s’agit de fixer un niveau d’équilibre entre les intérêts du land trust (accessibilité économique) et ceux du propriétaire (récupération d’une partie de la plus-value). Par exemple le propriétaire pourra revendre son logement avec une plus-value équivalente à 25% de la plus-value du marché (prenant en compte par ailleurs les améliorations apportées au logement au fil des ans).

Dans d’autres CLT, les formules peuvent être basées non pas sur les prix du marché mais sur des indices d’évolution des revenus, sur une formule d’augmentation maximum du prix du logement chaque année ou sur la valorisation du temps d’occupation… La formule est toujours le fruit d’une recherche d’équilibre pour être « juste » avec le propriétaire et permettre dans le même temps au logement de rester accessible pour un autre ménage modeste.

Après rachat, le land trust revend le bien à une autre famille modeste. A chaque revente la valeur du bien n’augmente ainsi que de 25% par rapport à l’évolution du marché, le bien devient donc de plus en plus accessible.

Il existe de nombreux types de CLT ayant chacun leurs fonctionnements propres. L’un des plus connus et des plus important aux États-Unis est le Champlain Housing Trust (CHT) à Burlington dans le Vermont. Cette ville universitaire de 40 000 habitants a gagné en attractivité dans les années 1980 et a vu ses coûts de foncier fortement augmenter. La fiducie foncière a été crée en 1984 en réponse à ces hausses de coût pour permettre de maintenir une offre de logements accessible pour les habitants de la ville.

Aujourd’hui, le Champlain Housing Trust est propriétaire et gestionnaire de 1 500 logements locatifs sociaux, il accueille sur les terrains qu’il possède 80 logements en coopérative et 460 logements en accession à la propriété. Avec le temps, le land trust a également développé des activités annexes de formations et de conseils aux propriétaires ainsi que de prêts aux ménages modestes pour des travaux de réhabilitation.

Site Web : www.champlainhousingtrust.org/

Une fonction sociale de long terme qui permet d’articuler intérêts collectif et individuel

Le modèle des land trust est un outil très flexible de politique publique de l’habitat au service de toutes les formes d’accès au logement : une fois le CLT propriétaire des terrains, ce qui se trouve sur le sol peut être acheté, loué, construit sous des statuts et par des personnes multiples (entreprises, ménages, coopératives…) On retrouve ainsi sur les terrains des CLT des familles propriétaires de maisons individuelles, des coopératives, des copropriétés, des foyers et centres d’hébergement, des parcs et jardins, des immeubles de bureaux, etc.

Dans le contexte actuel des marchés immobiliers, l’investissement public est nécessaire pour combler le fossé entre les prix du logement et la capacité contributive des ménages les moins aisés. La force du land trust est de « capturer » cet investissement public initial et de lui donner une fonction sociale de long terme ainsi qu’à la propriété.

Dans le modèle classique de l’aide à l’accession à la propriété (subvention, défiscalisation), l’investissement public ne profite qu’au seul ménage aidé et peut même avoir des effets négatifs entrainant une hausse des prix du marché ou la production d’une offre ne correspondant pas à la demande. Du fait même des aides publiques, le marché s’enchérit et l’accession des ménages modestes devient plus difficile.

Le Community land trust présente au contraire, à partir d’un investissement initial, une double fonction sociale de long terme : sur les marchés (contrôle des prix) et pour les personnes (accessibilité sociale, accompagnement des propriétaires). Il peut être analysé comme un instrument de modération des prix et des hausses immobilières d’autant plus facile à mettre en œuvre que le bien est revendu directement au land trust (avec un contrôle plus efficace que les clauses anti-spéculatives, utilisées par exemple en France, qui peuvent être difficiles à activer au bout de plusieurs années). La récente crise économique a également prouvé le rôle protecteur des CLT, face aux nombreuses faillites d’accession qui ont touché aux États-Unis les ménages modestes. On peut parler alors d’un accompagnement contra cyclique qui protège des crises du système par le haut et par le bas.

Le modèle, très pragmatique, des CLT répond à des logiques à la fois progressistes et conservatrices notamment au niveau de la gestion des fonds publics ; il pourrait donc en théorie être soutenu par un champ large du spectre politique. Il représente une intéressante articulation entre l’intérêt individuel : propriété privée, accumulation et transmission de patrimoine, et l’intérêt collectif : contrôle sur la valeur des biens et garantie d’accessibilité.

Mais paradoxalement les land trust n’ont de sens que dans un marché plus large et spéculatif ou un avantage comparatif va être gagné en retirant la valeur du foncier de celle du bien. L’intérêt du modèle consiste donc à agir « dans le marché » pour créer une déconnexion partielle avec ce dernier et un avantage relatif pour les ménages modestes.

Si, malgré tous ces avantages les CLT restent peu étendus et n’ont qu’un patrimoine limité, c’est essentiellement du fait d’une limitation des financements publics vers ce type de programme (aux États-Unis depuis les années 1980 le gouvernement fédéral n’a plus investi dans le logement social, les financements proviennent aujourd’hui essentiellement des États et des villes).

Par ailleurs, des freins idéologiques subsistent : il est difficile de sortir d’une vision classique de la propriété et les attaques contre le modèle sont doubles. Par la droite où l’on considère que la propriété partielle est « anti-américaine » et à gauche où l’on trouve que les personnes modestes ne sont pas assez aidées par ce système puisqu’elles ne reçoivent qu’une partie des bénéfices liés à la revente (« exploitation des plus pauvres…»).

Un autre frein idéologique vient du fait qu’il est difficile d’imposer des modèles nouveaux qui ne reposent pas sur une simple vision dichotomique : public / privé, marché / hors-marché, locatif / propriété etc. Le modèle des land trust est complexe, dans une situation intermédiaire entre le marché libre et les solutions où la propriété est totalement contrôlée par les pouvoirs publics. Il s’inscrit dans une tradition intellectuelle qui considère que la terre appartient à tous et peut être gérée de manière communautaire, la propriété individuelle étant celle de la construction et de la production du sol.

Malgré ces blocages subsistants, la crise des subprimes est venue légitimer et donner une nouvelle actualité à ces modèles dans le contexte américain, actualité qui pourrait aussi offrir des pistes d’expérimentations en Europe et en France.

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