La lutte des locataires de Gelsenkirchen en Allemagne

Quand le droit d’habiter n’est pas une question de propriété

Elodie VITTU, 2008

Collection Passerelle

Le lotissement Flöz Dickebank à Gelsenkirchen (Rhénanie du Nord- Westphalie, Allemagne) est composé de 328 logements miniers sauvés de la démolition en 1974 grâce à une forte mobilisation de ses habitants. Ce mouvement citoyen, actif depuis 35 ans, a gagné plusieurs batailles au cours de son existence : transformer un plan de modernisation de « luxe » en une réhabilitation plus légère mais adaptée aux besoins des occupants, empêcher un projet de construction neuve sur leurs propres jardins. Le mouvement perdure et adapte sa lutte aux nouvelles pressions que subit le quartier : rachat par des investisseurs privés, vente forcée aux occupants. Aujourd’hui, Bürgerinitiative Flöz Dickebank und Umgebung n’est plus seulement un groupement associatif : elle est devenue une coopérative de logements fondée en 2006.

Quand logement et travail étaient indissociables

Flöz Dickebank, lotissement construit en 1868, sous l’occupation française, était destiné à accueillir les mineurs de la région et leurs familles. Ceux-ci étaient concernés par une loi spécifique qui incluait dans le salaire un logement à loyer modique et d’autres bénéfices tels que la mise à disposition de charbon pour se chauffer. Le système paternaliste mis en place par les sociétés minières ne semblait fonctionner qu’en considérant travail et logement comme une seule entité.

Pourtant, ce cadre de vie a été maintenu à la fermeture des mines, puisque la société anonyme ayant construit le lotissement, est restée propriétaire et les ayants-droits ont conservé leur logement contre acquittement d’un loyer bien en deçà du prix du marché, même social. Les anciens mineurs, ainsi que leurs familles plus tard, n’ont pas quitté le quartier mais sont devenus locataires, perdant tout droit sur le logement, fruit de leur travail.

La cité minière : favoriser la vie collective ou organiser le contrôle social ?

La vie minière, telle qu’elle était organisée, ne conduisait pas à la mobilité : chaque famille était rattachée à une mine, donc appartenait à un quartier. Le système de régulation patronale pour les congés, les loisirs et l’école s’accompagnait d’un quotidien miséreux avec la pollution, la maladie, la pauvreté et le danger dans la mine.

En ce qui concerne le plan, la forme spécifique des parcelles et des espaces publics de la cité influence toujours, 140 ans après sa construction, les modes de sociabilité. D’une part, à cause de l’équité dans le traitement architectural car chaque maison se ressemble et chacun a son jardin. D’autre part car le quartier fonctionne sur lui-même avec des places intérieures, des rues piétonnes, des lieux de vie communs.

C’est sans prendre en considération les qualités urbaines de ce quartier que dans les années 70 la collectivité, en partenariat avec le bailleur, prépare de grands changements pour la cité impliquant la démolition et la densification, ceci sans impliquer les habitants. Les pouvoirs publics, qui ne ressentent pas le besoin d’associer les locataires à leur projet reproduisent, d’une certaine manière, le contrôle mené auparavant par le patronat sur le cadre de vie. Malgré le labeur qu’ils représentent pour les mineurs, ces logements ne leur appartiennent pas.

La situation se renversera bientôt grâce à l’action des habitants. Cette prise de position se base sur l’appropriation forte par rapport au quartier, mais aussi sur l’intérêt financier que représentent ces logements à loyers très bas dans un contexte de pression immobilière montante.

Lancement d’un mouvement

L’image de la modernité portée par les années 1970 considérait les tours comme le symbole du progrès et la ville se planifiait en fonction de la circulation automobile. Dans ce contexte, la démolition de cités minières représente une avancée sociale et permet aux propriétaires, par la même occasion, de bénéficier d’intérêts sur la construction neuve.

En mars 1974, une décision unilatérale du conseil municipal de Gelsenkirchen prévoit ainsi la démolition du quartier et la construction de tours de logement de treize étages. La vacance commence à s’organiser, les baux ne sont pas reconduits. La seule information que reçoivent les occupants est une lettre qui demande s’ils veulent être relogés dans une tour.

Face à cette absence de concertation, une amicale de locataires se crée : manifestations, tracts et réunions hebdomadaires ont pour but de protéger la cité, mais aussi sa structure sociale, c’est-à-dire que les habitants puissent rester dans le quartier.

La première action consistera à faire classer le quartier en zone de réhabilitation ; cela n’empêche pas nécessairement la démolition, mais impose, selon le code de l’urbanisme allemand, une concertation jusqu’alors inexistante. « Maintenant, chacun sera entendu » se réjouissent les représentants des habitants.

Un patrimoine à préserver

Cet exemple de Gelsenkirchen est frappant car il prend ses sources dans un projet radical - la démolition - et aboutit à la prise de conscience d’une valeur patrimoniale et à sa protection.

Des contre-projets sont proposés en partenariat avec l’école d’architecture et la municipalité commande, de son côté, une expertise architecturale : les conclusions, en novembre 1975, préconisent le maintien et la réhabilitation. La municipalité rachète l’intégralité de la cité et seule une vingtaine de logements très dégradés sera démolie.

En 1977, une femme active du quartier, s’aperçoit, dans le cadre de son travail pour la société minière que, selon la loi, un tiers des loyers doit être investi pour des travaux. Ceux-là n’ont jamais été réalisés, ce qui lui permet de dénoncer la stratégie du laisser-pourrir pour démolir.

Des travaux de modernisation sont effectués entre 1977 à 1979, pour conserver le quartier dans sa forme historique. Une difficulté persiste : la protection face à la hausse des loyers car les travaux impliquent des frais qui se reportent sur les locataires. Rue par rue, la municipalité et les habitants discutent alors des 3 solutions qui s’offrent à eux pour chaque parcelle :

  • la démolition,

  • le maintien avec travaux de remise aux normes

  • ou les travaux de modernisation plus importants.

Cette dernière solution ne s’applique qu’en accord avec l’occupant car elle implique une hausse conséquente de loyer.

La cité se munit d’un lieu emblématique : les anciens bains publics des mineurs sont transformés en local associatif et classés par l’UNESCO.

Un patrimoine à organiser

En 1981, un plan d’urbanisation globale est enfin proposé, confortant les positions du mouvement de locataires : conservation du caractère de la cité par l’aménagement des espaces publics, la réhabilitation des bâtiments publics et surtout le maintien des locataires en place. Jusqu’alors inexistants dans le débat, ces habitants obtiennent la garantie de leur droit au logement et deviennent co-décideurs de l’avenir de leur cité.

L’organisation parcellaire de la cité conduit à des difficultés techniques. En effet, les logements du lotissement sont des maisons familiales partagées par plusieurs ménages avec entrée individuelle. Au cours des années, les occupants ont réalisé des travaux eux-mêmes en agrandissant les logements (deux familles au lieu de quatre dans une maison), mais le partage des espaces doit être rationalisé.

Ces difficultés s’accroissent à partir des années 1990 alors que les logements commencent à être vendus à la découpe. Les bâtiments sont prévus pour une gestion communautaire et ne sont pas adaptés à une occupation individualisée, à cause notamment des charges et de la répartition des travaux. Il n’y a pas de consensus envisageable entre des locataires présents depuis des décennies et des nouveaux propriétaires ayant bénéficié d’une aubaine financière.

En 2008 encore, la gestion du site sur le long terme présente une grande complexité. Cela conduit la municipalité à lancer des études urbaines pour définir un guide d’organisation. L’amicale de locataires est associée à ces réflexions.

La pression de la privatisation

La problématique « gestion » qu’implique la privatisation n’est pas le seul frein au développement du quartier. La privatisation menace aussi le bien-être dans la cité et les droits de ses occupants. Elle se situe, à Flöz Dickebank, au niveau local, mais les enjeux sous-jacents sont transnationaux.

La vente est proposée aux occupants, mais seuls 6 ou 7 % d’entre eux ont les moyens financiers de cette acquisition. Des petits investisseurs privés commencent alors à s’intéresser au quartier, ce que les locataires vivent très mal (« Nous étions comme des singes, ils regardaient nos maisons et disaient : « je vais acheter celle-là et je l’agrandirai » »).

Ce petit lotissement de la Ruhr intéresse également les acteurs de la mondialisation : dans les années 2000, le propriétaire, la société d’économie mixte Viterra, sera rachetée par Anington, fonds de pensions international, dont les intérêts sont uniquement spéculatifs et boursiers.

La coopérative : partager la gestion et se protéger contre la spéculation

Face à la peur d’être dépossédés de leurs biens, de subir des hausses de loyers exorbitantes ou même d’être expropriés, les locataires de Gelsenkirchen ont intégré un mouvement de lutte contre la privatisation du logement social, porté par les associations de locataires du secteur (Mieterbund Ruhr), spécialisées dans le droit locatif. Ainsi, sous le slogan « le logement est un bien social, pas un objet de spéculation », un lobbying politique est mené contre cette privatisation, véritable fléau de la politique du logement allemande1.

Finalement, aucune maison ne sera vendue et la proposition de monter une coopérative émergera comme forme alternative de gestion du logement. La coopérative fonctionne comme une société immobilière, mais sans intéressement financier. La propriété est commune et répond à un règlement particulier :

  • processus de décision démocratique,

  • possibilité de transmettre le bien à ses proches ou d’en faire un héritage.

Suite à de nombreux échanges avec le Land et la municipalité, l’amicale de locataires de Gelsenkirchen aura fondé sa coopérative le 10 septembre 2006. Elle réunit aujourd’hui 261 membres sur les 330 logements.

Aujourd’hui, ce sont les difficultés financières qui se posent. Le Land, qui soutient financièrement la coopérative, impose la réalisation de travaux mais leur coût, évalué à 10 millions d’euros, est trop lourd. De même, le prix de vente imposé par la municipalité doit correspondre aux capacités financières de la coopérative, donc de ses membres. Or, la population de la cité est composée de personnes âgées et de ménages en difficultés sociales et économiques. Ceux-ci ont finalement réussi à sécuriser leur logement et obtenu le droit de rester dans leur quartier mais qu’adviendra-t-il des prix modérés dont ils bénéficient encore ?

Enseignements d’une lutte : le droit d’habiter

Cette expérience montre que le statut de propriétaire ou de locataire n’a aucun rapport avec l’appartenance au quartier. L’identité acquise via le travail et la solidarité est l’élément légitime de la position d’« habitant ». Dans d’autres quartiers, cette identité peut se référer à un environnement dans lequel on se reconnaît, à des relations familiales ou amicales, à des équipements spécifiques.

Face à la menace constituée sur leur cadre de vie, ces habitants ont renversé la situation en se saisissant de cette légitimité à vivre dans le quartier. Les associations de locataires ont encadré ce mouvement, dépassant leur simple mission de conseil juridique pour le droit des locataires. Car ce « droit à habiter », c’est-à-dire à être consulté, à décider de l’avenir du quartier, à obtenir les aides pour y rester en cas de réhabilitation, n’est pas inscrit dans la loi…

1 Pour combler leurs dettes, les villes allemandes, à l’Est comme à l’Ouest, vendent des milliers de logements communaux à des investisseurs internationaux et se dépossèdent ainsi de leur politique de logement social. Voir l’exemple des villes de Dresden, Leipzig, Francfort,…]]

Références

Cet article a été écrit à partir d’informations collectées en août 2005 dans le cadre de l’échange associatif entre la MieterInnenverein de Witten, l’Aitec et Echanges et Partenariats.

Actualisation auprès des acteurs locaux en juillet 2008.

Cette fiche a été initialement publiée dans le n°1 de la Collection Passerelle. Vous pouvez retrouver le PDF du numéro Europe : pas sans toit ! Le logement en question

En savoir plus

  • Sur le mouvement

Gestaltungsfibel für die Werkssiedlung, Flöz Dickebank, Gelsenkirchen, Ückendorf, Ville de Gelsenkirchen, février 2008

Wir im Flöz…, Mieterhaus e.V., Mai-Juin 2005

MieterInnenRat, journal mensuel de MieterInnenverein Witten, 2000 à 2003

  • Sur le quartier

La « route de la culture industrielle » propose un itinéraire à travers le patrimoine minier en Rhénanie du Nord-Westphalie

Service urbanisme de la Ville de Gelsenkirchen