La gentrification : un phénomène urbain complexe et son utilisation par les pouvoirs publics

Hervé SIOU, Julie BLANCK, 2011

Introduction

Le terme de gentrification apparaît pour la première fois en 1963, dans une étude de la sociologue britannique Ruth Glass portant sur la ville de Londres. Considérée au départ comme une « anomalie », la gentrification désigne  »des processus par lesquels des quartiers centraux, anciennement populaires, se voient transformés profondément par l’arrivée de nouveaux habitants appartenant aux classes moyennes et supérieures«  d’après la définition qu’en donnent Yankel Fijalkow et Edmond Préteceille1. Ces gentrifieurs, véritables « innovateurs sociaux », appartiennent le plus souvent à une nouvelle classe moyenne en pleine ascension, fortement dotée en capital social et culturel (professions artistiques et intellectuelles…). Ce phénomène a pris de l’ampleur au cours des années 1980-90. Il se manifeste par des transformations à la fois matérielles, sociales et symboliques dans des espaces urbains anciennement dévalorisés.

Mais cet objet d’étude de la sociologie a donné lieu à de violentes controverses entre chercheurs qui ont produit depuis les années 1980 des théories variées : thèse économique ou culturelle principalement. Il est intéressant de constater que, dans un contexte de changement de référentiel et de retrait de l’État, les théories anglo-saxonnes se sont peu intéressées à la possible utilisation de ce phénomène par les politiques publiques. En effet, la gentrification est perçue comme le fruit d’une alliance entre {{évolutions socio-économiques globales et réactions d’acteurs privés. Elle est donc un phénomène principalement spontané.

C’est une approche française qui a montré que les acteurs publics pouvaient tout à fait s’en saisir dans le cadre de la réhabilitation de quartiers défavorisés : l’embellissement et la rénovation de l’espace urbain permettent aux pouvoirs locaux de construire un environnement qui s’accorde avec les aspirations de nouvelles classes aisées dominantes économiquement, socialement et culturellement. Celles-ci sont à l’origine d’un modèle idéal de vie urbaine auquel les acteurs publics se plient.

Mais cela ne va pas sans poser des problèmes sur le plan de la mixité sociale puisque la réhabilitation de quartiers populaires entraîne inévitablement la hausse des prix fonciers. Les anciens habitants se retrouvent souvent incapables de suivre financièrement cette évolution. La gentrification implique donc bien des enjeux de modes de vie, de cohésion sociale et de politiques urbaines.

I. La gentrification : un phénomène économique ou culturel ?

Dans un article reprenant les étapes de la recherche sur la notion de gentrification, Chris Hamnet pose les termes du débat anglo-saxon. D’après lui, « la gentrification est l’un des lieux principaux de ce conflit entre les tenants de la culture, de la préférence et de l’action individuelle (thèse culturelle), et les défenseurs des impératifs du capital et du profit (thèse économique) »2. Il s’agit donc d’examiner les arguments qui opposent ces différentes thèses. Contrairement à ce qui est affirmé par leurs défenseurs, elles ne sont pas nécessairement opposées mais peuvent s’avérer complémentaires pour comprendre le phénomène de gentrification dans toute sa complexité.

La thèse économique

Pour étudier la thèse économique, il est nécessaire d’aborder la conception de Neil Smith qui reprend cette orientation, structuraliste, centrée sur la production de l’espace urbain comme fruit du jeu des marchés foncier et immobilier et des mécanismes d’investissements. Selon lui, les acteurs principaux de la gentrification sont des acteurs privés déterminés, dont le comportement est entièrement déterminé par la conjoncture économique du post-fordisme. Leur motivation première reste le profit.

Plus précisément, dans son article « Gentrification and the Rent Gap »3, il répond au travail de David Ley affirmant que c’est l’hypothèse économique et la thèse de la ville postindustrielle qui comptent pour comprendre ce phénomène. Smith est en accord avec cette affirmation mais il remet en cause les moyens de mesures utilisés par Ley. Il crée donc un indicateur,  »le différentiel de loyer« , qui d’après lui est le facteur explicatif principal de la gentrification. Selon sa définition de la gentrification, ce phénomène n’implique pas seulement un changement social mais aussi, à l’échelle du quartier, un changement physique du stock foncier, et un changement économique dans le marché foncier. Ce serait cette combinaison « sociale, physique et économique » qui permettrait de distinguer ce processus. L’arrivée de classes moyennes est à l’origine d’un investissement dans la revalorisation du quartier qui fait augmenter directement la valeur foncière. Ainsi d’après Smith, les « gentrifieurs » seraient attirés par les valeurs foncières les plus faibles qui ont le potentiel de valorisation le plus élevé et leur principale motivation serait le profit. Les gentrifieurs n’iraient jamais investir gratuitement dans des quartiers dévalorisés.

Pour évaluer le degré de gentrification d’un quartier, il faut utiliser une combinaison d’indicateurs : l’évolution des revenus et celle des prix fonciers. C’est cette approche qui permet de mesurer le rapport entre spéculation et changement social. Pour Smith, le plus important c’est l’écart entre la valeur foncière donnée et son potentiel de revalorisation. Il l’explique par sa théorie du  »rent gap«  ou « différentiel de rente ». Il émet cependant des réserves puisqu’il observe que les quartiers qui voient le plus gros écart ne sont pas forcément les premiers à intéresser les gentrifieurs. Les facteurs sociaux, comme les phénomènes ségrégatifs, influencent considérablement le phénomène de gentrification. Il choisit de ne pas étudier la question de l’origine des préférences sociales collectives et de l’importance du rôle des gentrifieurs en tant qu’individus. Il s’agit là pour lui d’un phénomène secondaire par rapport aux jeux économiques. Pourtant c’est bien sur ces deux points que sa thèse présente de sérieuses limites. Son approche restrictive de la gentrification comme processus économique aboutit à une explication très partielle de ce phénomène, qui mérite d’être complétée par la thèse culturelle.

La thèse culturelle

Pour éviter de réduire la gentrification à des conditions structurelles économiques, il est donc nécessaire d’évaluer plus précisément les motivations des individus acteurs de ce processus. Pour ce faire, il est utile de comprendre d’abord l’émergence sociale de ce groupe fortement différencié : elle serait liée à une « restructuration sociale », due à la désindustrialisation des économies postfordistes, qui a profondément modifié les structures d’emplois. Ce serait donc un groupe nouveau, aux aspirations particulières en termes socioculturels. Ses préférences de consommation permettraient d’expliquer des choix résidentiels propres. On peut ici parler d’une véritable « identité résidentielle » liée à la consommation de services artistiques accumulés dans les centres-villes.

Elsa Vivant et Éric Charmes abordent cet aspect particulier de la gentrification dans leur article  »La gentrification et ses pionniers : le rôle des artistes off en question »4. Selon eux, la venue de nouvelles populations plus aisées dans des quartiers populaires centraux s’explique par différents facteurs d’attractivité notamment culturels et sociaux reposant sur un besoin de différenciation : mode de vie, ambiance, convivialité, authenticité, mixité sociale, qualité des espaces publics, services et caractère fonctionnel, tout ce qui fait de la centralité une notion attractive. En France les « nouvelles classes moyennes » possèdent un capital social conséquent et cherchent à tout prix à se distinguer d’une « bourgeoisie conservatrice ». C’est pourquoi l’art de proximité et la qualité esthétique de l’environnement urbain apparaissent comme une véritable valeur dominante, imposée par cette classe de gentrifieurs. Ces orientations sociales et culturelles reposent sur des pratiques de consommation propres, qui constituent de fait les signes d’un discours idéologique et normatif dominant dès les années 80, porteur des représentations d’un idéal de société urbaine.

Cet article propose ainsi d’évaluer le rôle des activités culturelles dans le lancement d’un processus de gentrification. Les artistes participent à la « revalorisation symbolique des quartiers » qu’ils investissent, ce qui attirerait une seconde vague de gentrifieurs. Mais les auteurs concluent que les artistes sont  »plus des témoins ou des indicateurs de la gentrification que des déclencheurs ou des catalyseurs« . Le mouvement de revalorisation les dépasse largement. De cette manière on perçoit déjà comment les artistes et les activités culturelles peuvent même être utilisés par les pouvoirs publics afin de créer une identité originale dans un espace urbain dévalorisé et attirer d’autres classes sociales.

En effet, ce phénomène s’accompagne généralement d’une action globale et cohérente sur l’espace gentrifié. Le quartier est ainsi un lieu de réappropriation symbolique privilégié par les artistes et les nouvelles classes moyennes. La construction d’un environnement qui corresponde aux aspirations de la classe dominante laisse supposer que cette élite a un poids politique suffisant pour imposer ses exigences. C’est pourquoi, dans un quartier en cours de gentrification, on observe un jeu changeant et complexe, entre attirances et répulsions5, ce qui a des conséquences sur l’« ambiance » de cet espace. Cette théorie repose principalement sur les préférences sociales et culturelles des gentrifieurs et leur capacité à imposer un nouvel ordre spatial.

Une théorie intégrée de la gentrification

Dans son article The Blind Men and the Elephant : The Explanation of Gentrification(1991), Chris Hamnett parvient lui à mettre en correspondance conditions structurelles du marché foncier, « production de gentrifieurs » (par une conjoncture économique et des jeux du marché foncier), et prise en compte des aspirations socioculturelles d’un groupe en recherche de différenciation socioculturelle. Ainsi les thèses culturelles et économiques ne s’opposeraient pas, mais au contraire se complèteraient. Ce serait deux aspects à articuler pour comprendre la gentrification dans son ensemble. C’est pourquoi il élabore une théorie intégrée qui pose quatre conditions à la gentrification :

  • l’offre de logements à fort « différentiel de loyer »,

  • l’existence de gentrifieurs potentiels,

  • l’attractivité d’un environnement urbain central,

  • des « préférences culturelles » pour la résidence en centre-ville d’actifs du secteur tertiaire.

D’après Hamnett, la gentrification s’explique d’abord par la concentration de secteurs d’emploi propres à produire des gentrifieurs et par des modes de vie spécifiques : « les acteurs clés dans le processus de gentrification ont été les gentrifieurs eux-mêmes ».

II. De la mise en œuvre de la gentrification dans les politiques urbaines à la « déconstruction » du concept

La gentrification, observée tout d’abord comme une anomalie s’est largement diffusée à la fois comme grille de lecture et comme phénomène en soi. Tant et si bien que l’on observe son adoption récente dans le domaine des politiques urbaines. D’un phénomène spontané on passerait ainsi à un processus organisé même si ce dernier ne s’affiche pas comme tel. Reste que la multiplication des applications du concept invite peut-être à repréciser le sens premier de gentrification.

Vers une stratégie urbaine généralisée

Neil Smith, dans son article La gentrification généralisée : d’une anomalie locale à la « régénération » urbaine comme stratégie urbaine locale6, revient sur l’histoire du phénomène de la gentrification, depuis le centrage sur la notion de réhabilitation chez Glass qui considérait ce phénomène comme très particulier et localisé, sur le marché du logement d’Islington, à l’expansion du phénomène, devenu une dimension marquante de l’urbanisme contemporain. Pour montrer cette transformation si rapide, entre les années 1960 et les années 2000, Smith prend l’exemple de New-York. Il distingue ainsi trois phases :

  • une première phase de gentrification sporadique après la crise financière et fiscale de 1973 ;

  • une seconde phase d’ancrage de la gentrification de la fin des années 1970 aux années 1980 ;

  • une troisième phase après la renaissance économique de la ville des années 1994-96 jusqu’à aujourd’hui, c’est la période de la gentrification généralisée.

La gentrification généralisée est le fait que le phénomène s’étende dans tout le centre-ville et dans des quartiers plus excentrés et plus récents que ceux du XIXe concernés par la première phase de gentrification. La généralisation sectorielle de la gentrification est également importante. En effet, la gentrification ne concerne pas uniquement des niches étroites du marché du logement, elle concerne de plus en plus des nouveaux restaurants et des voies commerçantes du centre-ville, des musées, des tours de grandes marques… Dans cette évolution de la gentrification,  »la composante résidentielle ne peut pas raisonnablement être dissociée de la transformation des paysages de l’emploi, du loisir et de la consommation« .

Si New-York n’est pas un modèle de la gentrification car chaque ville a son rythme propre et ses particularités économiques et sociales, le passage d’une gentrification perçue comme une anomalie locale à une stratégie urbaine est quant à lui généralisable. En effet, dans les années 1990, la gentrification est devenue pour de nombreuses villes une stratégie urbaine primordiale menée de concert avec le secteur privé. Neil Smith considère qu’une des traductions de cette transformation d’une gentrification naturelle à une gentrification institutionnalisée passe par l’utilisation de l’expression de régénération urbaine. Cet euphémisme traduirait la transposition de la gentrification en termes de politique urbaine. Smith observe d’ailleurs la convergence transnationale de ces politiques à l’échelle européenne. Pour lui, c’est là la preuve d’une victoire importante des visions néolibérales sur la ville.

Une stratégie de redynamisation pour des villes en difficulté : chercher à attirer des populations riches plutôt que des activités productrices de richesses

Max Rousseau, dans son article  »Bringing politics back in » : la gentrification comme politique de développement urbain ? Autour des villes perdantes7, apporte sa contribution à l’idée d’une prise en main par le politique du phénomène de gentrification. Il s’intéresse pour cela au cas particulier des « villes perdantes » c’est-à-dire que son analyse ne porte pas sur les gouvernements centraux mais plutôt sur les actions et les représentations des élites urbaines qui mettent en œuvre des politiques visant à transformer symboliquement le centre-ville pour l’adapter au goût des classes moyennes dont la venue est attendue afin de pallier le déclin économique. Ces villes avaient souvent basé leur développement économique sur l’industrialisation fordiste ; elles ont dès lors été très fortement touchées par la crise économique des années 1970.

De plus, ce sont des villes qui ont une mauvaise image. Partant de ce constat, elles cherchent à attirer une « classe créative » (Richard Florida) plutôt que des entreprises. Rousseau s’appuie notamment sur les exemples des villes de Roubaix et de Sheffield dont il note que l’établissement d’une véritable politique de gentrification s’est fait petit à petit, presque par hasard au départ. Ce processus a ensuite très vite pris de l’ampleur en s’appuyant notamment sur une politique culturelle dynamique. Au sein des villes perdantes étudiées s’est ainsi développée une volonté politique d’attirer les classes moyennes dans la ville, du moins dans son centre » écrit-il. Ainsi, après des actions initiales menées autour de l’objectif exclusif d’attirer des entreprises, les élites des villes tentent aujourd’hui, de plus en plus, d’attirer des classes moyennes.

Politiques urbaines et idéologie

Les pouvoirs politiques, à travers leurs actions, peuvent participer à la création d’une « identité physique et culturelle » destinée à un public ciblé. Ces orientations apparaissent dès lors comme un choix idéologiquement marqué, qui montre la collusion entre gentrifieurs et acteurs publics. Cela peut donc poser problème pour une équipe municipale socialiste, comme c’est le cas à Paris : la difficulté qui s’impose à elle est de parvenir à articuler  »amélioration physique de la ville tout en maintenant la mixité sociale«  selon les termes de Anne Clerval sur le lien entre gentrification et politiques publiques8. Dans cet article, l’auteur étudie la politique menée depuis 2001 par la municipalité. Elle parle de la gentrification comme d’un phénomène initialement spontané, mais elle insiste sur l’existence d’une « volonté de l’appuyer » de la part des pouvoirs publics. Les professions culturelles sont bien pionnières dans ce domaine, mais dans les années 1980, la politique allait contre ce mouvement à travers une pratique générale de  »destruction-reconstruction« .

Avec Jean Tibéri, maire de Paris en 1995, la politique municipale change d’orientation en favorisant la réhabilitation d’un bâti ancien à fort potentiel, grâce à des outils incitatifs tels que des aides de l’ANAH et les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat. Cette pratique est ensuite renforcée par la loi SRU de 2000 et les choix politiques de Bertrand Delanoë, qui font de l’aménagement de la voirie et des espaces publics le deuxième poste budgétaire et qui encouragent l’embellissement et l’animation culturelle, critères de qualité de vie urbaine : la ville est bien transformée de manière à satisfaire les aspirations de ces classes moyennes.

Elle insiste également sur les conséquences sociales de ce type de politiques. En privilégiant les exigences de classes sociales aisées, on assiste dans un premier temps à une hausse de la mixité sociale, mais le risque d’une relégation des classes populaires hors du centre-ville est grand. On parle alors de « basculement social ». Cela peut donner lieu à des conflits d’acteurs et c’est seulement le caractère progressif du phénomène qui permet le maintien d’une cohésion sociale dans un contexte relativement stable.

Le risque d’un concept séduisant mais simplificateur

Face à la tendance à utiliser le concept de gentrification pour décrire des phénomènes finalement assez différents du processus initial, Alain Bourdin, dans « La gentrification, un concept à déconstruire »9 parle d’une définition très  »large qui permet de rassembler beaucoup de monographies sous une étiquette assez floue« . Pour Bourdin, cette définition ne permet pas une meilleure compréhension des transformations urbaines à l’œuvre dans la ville.

Ainsi,  »l’étiquette de gentrification est devenue un masque qui nuit à l’analyse des processus sociaux aussi bien que de la transformation des villes, et qui l’enferme dans des débats outrageusement simplificateurs« . Dès lors pour expliquer la thèse de Smith, il avance l’influence qu’exercent aux États-Unis les militants anti-gentrification. Ceux-ci asserviraient la démarche de recherche  »en cherchant non les effets de connaissance mais les effets d’image et de communication« . Partant de là, Bourdin se propose de  »déconstruire la notion en distinguant plusieurs dimensions : celle de la rénovation urbaine à proprement parler, la transformation sociale et les usages de la ville« .

Ce faisant, il revient à une définition plus proche de celle donnée par Ruth Glass en y ajoutant cependant une dimension de taille : l’étude du phénomène par la sociologie. Cela ne l’empêche cependant pas de revenir sur cette définition initiale qui avait trop tendance à privilégier l’analyse des départs. Ainsi, le problème fondamental ne serait pas celui du ‘départ mais bien de ‘l’arrivée’ car partir pour trouver mieux est bien différent de partir pour aussi mauvais mais plus loin écrit-il. De même, pour lui, l’arrivée de classes moyennes correspond à une immense diversité de situations où le sens de classe moyenne apparaît assez peu précis. ’La simplification conduit à mêler des phénomènes très différents en les rendant illisibles, sauf à travers un prisme idéologique« .

Enfin, l’abandon des espaces centraux par les industries, la reconquête de ces espaces, bien qu’elle conserve les traces d’un ancien bâti idéalisé, n’a rien à voir avec la gentrification car c’est quelque chose de tout nouveau qui est fait. Finalement, la  »confiscation [de la notion de gentrification] par une théorie assez lourde et une tendance incontestable à s’en servir comme justification d’une empirie anecdotique rendent perplexe sur son utilité«  conclut-il.

Conclusion

Au bout du compte, l’expansion du phénomène de gentrification et l’extension parallèle de l’utilisation du concept ainsi que son application récente à des structures urbaines variées - on utilise aujourd’hui le concept dans les pays en voie de développement - tendent à donner de ce processus une définition « fourre-tout ». Il est dès lors apparemment paradoxal de constater que les politiques urbaines qui l’utilisent largement continuent de s’en cacher derrière le terme politiquement correct de  »régénération urbaine« . C’est que derrière les discours, la gentrification cache parfois une réalité toute autre : ni mixité, ni mélange mais bien « boboïsation » et ségrégation sociale… pardon « affinage social ». Jacques Donzelot dans « La ville à trois vitesses : relégation, périurbanisation, gentrification«  tente de montrer l’étroite correspondance entre le quartier gentrifié conçu par des professionnels et les nouveaux arrivants par l’analyse d’un « mode de reconnaissance mutuelle » qui existerait entre les personnes qui bénéficient de ce phénomène. Celui-ci  »fait beaucoup penser à ce spectacle qu’offrent les gagnants d’un jeu de télé-réalité tant ils paraissent naïvement ravis et fiers de se retrouver ensemble, heureux rescapés du grand jeu de la société nationale, membres élus de la société mondiale«  écrit-il.

1 Fijalkow, Y., Préteceille, E., Gentrification : discours et politiques urbaines (France, Royaume-Uni, Canada), in Sociétés Contemporaines, n°63,(2006)(p.5-13)

2 HAMNETT, C., The Blind Men and the Elephant : The Explanation of Gentrification, 1991

3 SMITH, N., Gentrification and the Rent Gap in Annals of the Association of American Geographers, 1987

4 Vivant, E. et Charmes, E., La gentrification et ses pionniers : le rôle des artistes off en question , Métropoles, 3, Varia

5 Notion de « rue décor » mise en évidence par Eric Charmes. La rue est mise en avant comme un simple « paysage humain » dont on profite mais que l’on vit à distance

6 SMITH, N., La gentrification généralisée : d’une anomalie locale à la régénération urbaine comme stratégie urbaines globale, dans Bidou-Zachariasen, C., (sous la dir. de), 2003, Retours en ville, Paris, Descartes & Cie

7 ROUSSEAU, M., Bringing politics back in » : la gentrification comme politique de développement urbain ?. Autour des villes perdantes , Érès, Espaces et sociétés, 2008/1-2 - n° 132

8 CLERVAL, A., « Les politiques publiques face à la gentrification. Le cas de Paris intra-muros » in Pérennité urbaine ou la ville par-delà ses métamorphoses, t. 2 Turbulences, Vallat, C., Delpirou, A. et Maccaglia, F. (dir.), Paris, L’Harmattan, 2009, (p.139-151)

9 BOURDIN, A., Gentrification : un « concept » à déconstruire, Érès, Espaces et sociétés 2008/1-2 - n° 132

Références

  • AUTHIER, J-Y., BIDOU-ZACHARIASEN, C., Éditorial. La question de la gentrification urbaine, Espaces et sociétés, 2008, n° 132

  • BOURDIN, A., Gentrification : un « concept » à déconstruire, Érès, Espaces et sociétés 2008/1-2 - n° 132

  • CLERVAL, A., « Les politiques publiques face à la gentrification. Le cas de Paris intra-muros » in Pérennité urbaine ou la ville par-delà ses métamorphoses, t. 2 Turbulences, Vallat, C., Delpirou, A. et Maccaglia, F. (dir.), Paris, L’Harmattan, 2009, (p.139-151)

  • DONZELOT, J., « La ville à trois vitesses : relégation, périurbanisation, gentrification », revue Esprit, mars-avril 2004

  • FIJALKOW, Y., PRETECEILLE, E., Gentrification : discours et politiques urbaines (France, Royaume-Uni, Canada), in Sociétés Contemporaines (2006) n°63 (p.5-13)

  • HAMNETT, C., The Blind Men and the Elephant : The Explanation of Gentrification, 1991

  • ROUSSEAU, M., Bringing politics back in » : la gentrification comme politique de développement urbain ?. Autour des « villes perdantes », Érès, Espaces et sociétés, 2008/1-2 - n° 132

  • SMITH, N., Gentrification and the Rent Gap, in Annals of the Association of American Geographers, 1987

  • SMITH, N., La gentrification généralisée : d’une anomalie locale à la régénération urbaine comme stratégie urbaines globale, dans BIDOU-ZACHARIASEN, C., (sous la dir. de), 2003, Retours en ville, Paris, Descartes & Cie

  • VIVANT, E., CHARMES, E., « La gentrification et ses pionniers : le rôle des artistes off en question », Métropoles, 3, Varia

En savoir plus

Cette note de lecture a été réalisée dans le cadre du Master Stratégies Territoriales et Urbaines (2009) de Sciences Po Paris, sous la direction de Gilles Pinson.