Droit au sol : spéculations, luttes et cadastre

Jean-Michel Roux, septembre 2016

Tous Urbains

Issue de la Revue Tous Urbains n°15, cette fiche vient apporter un autre éclairage du mode de valorisation et de dévalorisation des terrains. Elle met en avant les inégalités de la montée des prix des logements et du foncier entre les villes et la différence de plus-value que peuvent réaliser les propriétaires. Le prix des terrains est au cœur de cette spéculation foncière, se ressent différemment en fonction des pays, mais reste principalement favorable aux propriétaires les plus fortunés.

L’espace médiatique retentit de plaintes sur le coût du logement. Plaintes de ceux qui en cherchent, mais on oublie souvent ceux qui en ont. Il y a de l’argent à placer, le logement semble sûr, la montée des prix fait en apparence l’affaire des propriétaires. Mais pas équitablement. Je prends un exemple pour me faire entendre, en comparant à dessein deux communes franciliennes peu touchées par des difficultés économiques et sociales, et de poids démographiques comparables : Versailles et Neuilly-sur-Seine. Au premier trimestre 2016 à Versailles, le prix moyen des appartements anciens1 atteint 5 240 € le m² et à Neuilly 8 460 € le m². Ces prix ont à peu près doublé (en euros 2016) depuis 1999 (en fait plus à Neuilly qu’à Versailles). C’est dire que depuis cette date le propriétaire moyen s’est enrichi d’environ 2 600 € par m² à Versailles, et 4 200 € par m² à Neuilly. Voilà une inégalité choquante, propre à pousser le Versaillais à faire rendre gorge à son homologue de Neuilly. Dans des communes moins prospères, la plus-value est bien moindre encore, et les propriétaires auraient plus encore matière à se plaindre.

Cette plus-value se constate sans que les appartements de l’un ou de l’autre aient beaucoup changé, étant admis que les deux logements (Neuilly et Versailles) sont de même confort, et que les propriétaires évoqués apportent le même soin à l’entretien de leur intérieur. Il s’agit d’une valorisation sans apport, ou d’un enrichissement sans cause, si on préfère. Ce qui a bougé, ce n’est pas la construction (l’immeuble, comme son nom l’indique) c’est le prix du terrain sous-jacent. Accessoirement on comprend que cette spéculation foncière, s’appliquant en retour sur les terrains à bâtir, bloque l’espoir que la construction neuve puisse réguler le marché, et se cale au contraire sur les prix maximums acceptables dans un lieu donné.

Dans les comptes de patrimoine de la comptabilité nationale, l’Insee distingue ainsi la valeur brute des terrains (« non produite », « pure ») et celle des constructions et aménagements établis au-dessus. La compilation de ces données sur longue période a été faite récemment par Joseph Comby2. En gros, autour de 2000 ces terrains bruts représentaient 0,5 du PIB national annuel (produit intérieur brut). Ils sont aujourd’hui autour de 2,5 du PIB. Piketty3 laisse entendre que cette création de richesse au profit des plus fortunés est variable selon les pays, plus formidable par exemple en France et au Royaume-Uni qu’aux États-Unis ou en Allemagne. Cette dernière semble d’ailleurs décidée à combler son retard, puisqu’on y parle d’une augmentation rapide des prix du logement. En France au moins (les comparaisons seraient utiles), aucun correctif n’a été envisagé par le monde politique, et la fiscalité locale s’est contentée de bricoler sur des valeurs locatives établies en 1970 pour le foncier bâti. Ce en quoi les Français pourraient prendre modèle sur le fisc états-unien, qui surveille son territoire avec bien plus d’assiduité.

Les difficultés pour suivre ces fortunes foncières redoublent quand on s’intéresse aux sols supports d’activités économiques. Car alors il faut tenir compte d’un propriétaire, mais aussi d’ayants droit multiples, simples locataires mais qui invoquent le droit au bail ou les travaux qu’ils ont financés. C’est le cas dans d’innombrables zones industrielles ou artisanales en voie de déshérence, dont la rénovation est ainsi bloquée, à supposer qu’une collectivité s’intéresse au sujet. D’ailleurs les Anglais, qui ne font jamais rien comme les autres mais qui pour ce coup ont un avantage, disposent d’un registre foncier encore incomplet, mais en principe capable de mémoriser ces droits superposés.

Le problème est plus grave dans les métropoles champignons des pays émergents, où les flambées immobilières n’ont pas attendu que les usages du sol soient codifiés. Les lacunes juridiques laissent à nu les sources de conflits. Là se mêlent droit écrit, coutume, informel, souvenirs d’époques coloniales et d’épisodes socialistes (la terre est bien public). Soit Luanda (probablement 6 millions d’habitants), agglomération qui s’enorgueillit d’héberger le parc de logements « durs » le plus cher du monde (c’est peut-être vantardise), mais qui néanmoins (ou parce que) se compose pour l’essentiel de bidonvilles. Les fonctionnaires scrutent par satellite leur propre territoire, découpent un parcellaire sous la moindre cahute, enquêtent sur place pour déterminer le plus légitime occupant…, et puis s’arrêtent là puisque le foncier n’est pas privatisable en Angola. Et il ne s’agit pas d’une situation marginale. Ainsi, les politiques urbaines chinoises font depuis des décennies la bascule entre propriété publique (le principe) et droit d’usage privé (de plus en plus durable et renouvelable). Et la question se pose sur deux fronts, pas du tout similaires, tous deux gros de conflits violents : urbain et agraire. Pour les terrains construits, il a fallu garantir aux investisseurs la sécurité de concessions initialement accordées pour soixante-dix ans. Pour le sol agricole, qui risque d’être mangé par les villes, on accorde désormais des assurances de maintien dans les lieux aux paysans.

L’urbanisation galopante ne peut se lire sans référence à la question foncière, prix, droit, utilisation, fiscalité. Les combinaisons institutionnelles sont multiples, avec d’innombrables intermédiaires entre la propriété à la française (du sous-sol à la stratosphère) et les droits d’usage à l’anglaise (la reine possède le sol). Ce qui devrait relativiser notre sempiternelle polémique sur les mérites comparés de la propriété et de la location. En tout cas les comparaisons internationales imposent un peu de connaissance sur les significations que prennent ces termes, d’un pays à l’autre. Et la lutte pour la terre, plus généralement la lutte des places, dirait Michel Lussault, garde un bel avenir.

1 Source Base Bien des notaires.

2 COMBY J. 2015. Le logement malade du foncier, La Revue foncière. Le débat sur l’importance exacte de cette transformation est engagé dans la revue.

3 PIKETTY T. 2013. Le Capital au XXIe siècle, Paris, Seuil.

Références

Pour accéder à la version PDF du numéro de la revue Tous Urbains, n°15