Reconstruir la ciudad sobre la ciudad: controversias y formas de la densificación residencial

Anastasia Touati, octubre 2015

La misma consigna se oye hoy en todas partes: hay que densificar los espacios urbanos. En nombre de la lucha contra la expansión urbana, de la necesidad de paliar la escasez crónica de viviendas o bien del combate contra el calentamiento climático, la densificación se introduce hoy como solución indiscutible para un desarrollo sostenible de las ciudades. Mientras que los urbanistas se han pasado mucho tiempo preconizando limitarla, la densidad urbana aparece hoy elogiada y celebrada. Por consiguiente, si los procesos de densificación y de expansión siempre han sido el motor del desarrollo urbano, su concomitancia con políticas que apunten específicamente a fortalecer la densificación urbana es relativamente inédita frente a las prácticas urbanísticas del último siglo.

Esta constatación plantea entonces dos tipos de interrogantes:

  • ¿Cuáles son los factores para el surgimiento de la densidad como algoritmo de la ecuación de la ciudad sostenible?

  • ¿Cuáles son los desafíos y las implicancias de la implementación efectiva de esta medida de organización urbana y cuáles son sus encarnaciones territoriales?

Estas son las preguntas que queremos abordar en el marco de este dossier, interesándonos tanto por las condiciones para el surgimiento de las políticas de densificación como por los desafíos que plantean y sus diversas encarnaciones territoriales, en Francia como en el exterior.

Este dossier ha sido realizado por Anastasia Touati a partir de su tesis “Economía política de la densificación de los espacios con predominancia de viviendas unifamiliares: la aparición de estrategias post-suburbanas diferenciadas ”, defendida en 2013.

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De la nécessité de définir la notion de densité urbaine

Terme souvent imprécis utilisé dans les domaines de l’urbanisme, de l’économie urbaine ou de la géographie, la densité urbaine exprime un rapport théorique entre une quantité (nombre d’habitants, nombre d’emplois, de logements ou encore un nombre de m² de plancher par exemple) et l’espace occupé (surface de terrain brute ou nette). Il n’existe donc pas une seule densité urbaine. De même, la densité ne prend de réelle signification que si elle est rapportée à une échelle de référence et des densités ne peuvent être comparées entre elles que si elles mesurent la même chose et à une même échelle. Les géographes et les démographes ont tendance à parler de densité de population (nombre d’habitants par km² par exemple, ou encore nombre de personnes par logement, par immeuble, etc.). Les architectes et les urbanistes quant à eux vont parler le plus souvent de densité bâtie. En France, avant sa suppression par la loi ALUR1, c’était la densité de construction, par l’intermédiaire du COS (coefficient d’occupation des sols), qui servait de référence. Le COS fixait le nombre de m² de surface de plancher pouvant être construits sur un terrain donné pour 1 m² de terrain. Le COS déterminait donc la densité de construction admise sur une parcelle.

Un dossier centré sur la densification résidentielle

Nous nous intéressons dans ce dossier aux politiques et processus de densification résidentielle, c’est-à-dire les processus par lesquels des espaces donnés voient une augmentation de leur densité résidentielle (rapport entre le nombre de logements et la surface totale de l’espace considéré) sur une période donnée.

En effet, la volonté des politiques publiques de produire du logement en masse et de qualité à un coût abordable pour permettre à l’ensemble des ménages de se loger s’inscrit dans une crise du logement qui perdure depuis plusieurs décennies en France. Aux impératifs quantitatifs et économiques de la production de logements, s’imposent désormais les critères d’ordre écologique et de transition énergétique auxquels les acteurs du secteur doivent être particulièrement attentifs. Comment faire plus de logements dans les zones bien desservies en transports et proches des lieux d’activités économiques et des services ? Comment réorganiser la production de logements de manière à préserver les espaces naturels, à dégager des trames vertes et bleues ? La densification résidentielle constitue un enjeu majeur des politiques de gestion de la croissance urbaine.

Il faut cependant rappeler l’importance de mettre en perspective les processus et politiques de densification résidentielle avec d’autres transformations possibles comme la diversification fonctionnelle. Cette mise en perspective est d’autant plus importante si l’on considère les objectifs affichés de nombre de politiques de densification urbaine, à savoir produire des logements tout en luttant contre l’étalement urbain et encourager le développement et l’utilisation des transports en commun et des modes doux.

Composition du dossier

L’objet de ce dossier est de présenter, de manière problématisée, les enjeux et les incarnations territoriales de la densification résidentielle en France et à l’étranger.

Il est structuré en deux grandes parties :

1 La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR ou loi Duflot II, est une loi française relative au logement et à l’aménagement du territoire.

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