Comunes residenciales, hacer y vivir juntos
Boletín n°115
mayo 2022
« AdP - Villes en Développement » es un foro de intercambio y reflexión sobre el desarrollo urbano y la gestión de las ciudades en los países emergentes. La AdP reúne a urbanistas, ingenieros, arquitectos, economistas, geógrafos, sociólogos, etc. que trabajan de forma independiente o en servicios públicos y empresas de consultoría, y que tienen una carrera total o alternativamente internacional. « AdP - Villes en Développement » es el redactor jefe del Boletín « Villes en Développement » del que procede este artículo.
¿Cómo puede el enfoque de los bienes comunes aplicado a la tierra ser una palanca para resolver la falta de vivienda en el Sur? Esto es lo que han estudiado Claire Simonneau, profesora-investigadora, y Éric Denis, director de investigación, en el marco de un programa 1 dirigido por la unidad de investigación conjunta Géographie-cités. Los dos geógrafos urbanos colaboraron con especialistas en las áreas de estudio.
Para descargar: bulletin-115-fr.pdf (3,7 MiB)
La vivienda digna en la ciudad es un derecho fundamental que sigue siendo inaccesible para una parte importante de los habitantes del Sur. Las viviendas precarias siguen siendo con demasiada frecuencia una situación mayoritaria, ya sea por el riesgo de desahucio, por la precariedad de la vivienda o del terreno en el que se construye, o por la marginalidad de los habitantes en cuanto al acceso a los servicios y al empleo.
El precio del suelo imposibilita la producción de viviendas dignas y asequibles para las familias de bajos ingresos, tanto para el alquiler como para la propiedad de la vivienda o la autoconstrucción. Además, el rápido aumento del valor cambiario y financiero del suelo urbano está incrementando la proporción de adquisiciones especulativas, especialmente en contextos de baja inclusión financiera y alta inflación.
En el contexto de la rehabilitación de barrios precarios o de la promoción de nuevas promociones de viviendas, la puesta en común de terrenos para producir viviendas a escala local es una palanca relevante. Ayuda a mantener una mezcla social en la ciudad. La neutralización del valor de la tierra permite evitar la exclusión por el mercado y la especulación de la tierra, cada vez más abierta al capital transnacional.
En África, Asia y América Latina existen diversas soluciones para la producción de viviendas populares mediante la puesta en común de las ayudas a la tierra. Desde las cooperativas de residentes a través de la ayuda mutua en Uruguay hasta el fideicomiso comunitario de tierras (CLT) de Kenia, su estudio comparativo muestra que estos bienes comunes residenciales son extremadamente diversos y sus resultados muy desiguales.
La dificultad de la ampliación y la sostenibilidad
Muy pocos proyectos superan la escala experimental. El CLT de Voi, en Kenia, aunque ha sido reconocido por ONU-Hábitat como una de las mejores prácticas, nunca se ha reproducido en otros lugares del país. Es más, en el propio Voi, lo que fue un éxito para la primera generación que fue realojada, ahora sufre de abandono. Las estructuras de gobernanza comunitaria se están debilitando y la propiedad de la tierra está dispersa debido a la falta de un marco que garantice un acceso subvencionado, no especular e intergeneracional. En Uruguay, en cambio, las cooperativas de vecinos basadas en la ayuda mutua se multiplican y perduran, de generación en generación de vecinos. Ahora hay más de 600, mientras que los primeros tienen más de 50 años.
Entre estos dos extremos, podríamos describir con numerosos matices la difusión de las experiencias iniciales más allá de los primeros compradores, el mantenimiento como herramienta de acceso urbano y los métodos de disolución del bien común. Por tanto, es posible identificar al menos tres principios que favorecen el éxito inicial, la ampliación y la sostenibilidad inclusiva de los bienes comunes de suelo para la vivienda popular.
1 - Apropiación del modelo por parte de los colectivos residentes
El apoyo de la cooperación internacional o incluso el apoyo nacional a la aplicación de un modelo que ha demostrado su eficacia en otros lugares, como el CLT, no es condición suficiente para garantizar su éxito a nivel local. Menos aún es el caso de su difusión más allá de un experimento inicial. La puesta en común del suelo debe ser « apropiada » a nivel local. Para ello, debe responder a las formas preexistentes de hacer las cosas juntos, ya sean populares, militantes o tradicionales. Porque el deseo de hacer y vivir juntos debe estar respaldado por un colectivo lo suficientemente unido como para soportar los valores a largo plazo. En este sentido, es fundamental el apoyo de los valores compartidos preexistentes, ya se trate de movimientos cooperativos y sindicales potentes y de larga duración, como en Uruguay, de formas colectivas de organizar el trabajo agrícola y compartir el uso de la tierra, como en Burkina Faso, o de movimientos colectivos de apropiación de la tierra, como en Brasil.
2 - Convencer a las autoridades públicas
También es esencial (aunque no suficiente) que surja un marco legislativo favorable a nivel nacional. Debe poder ser asimilado por los colectivos de residentes y las asociaciones que los apoyan, sobre todo para establecer una estructura jurídica que los proteja. Las autoridades locales también tienen un papel crucial en la puesta a disposición de terrenos en el centro de la ciudad o en la regularización colectiva de los terrenos en el caso de la rehabilitación in situ de barrios precarios.
3 - Un marco normativo que debe hacerse sostenible
Muchos proyectos prometedores iniciados con entusiasmo por los vecinos y su apoyo asociativo e institucional se van desmantelando. El bien común se disuelve con la venta suelta de las posesiones individuales a lo largo del tiempo. Esto puede denominarse mancomunidad transitoria, si la disolución estaba prevista inicialmente. Pero en la mayoría de los casos, no se ha previsto nada y esto conduce a la deriva especulativa y/o al deterioro de las partes comunes que ya no se gestionan. Las medidas antiespeculación pueden servir para regular las reventas y las sucesiones con el fin de preservar la dimensión inclusiva de estas zonas comunes residenciales. En este caso, el colectivo controlará el precio de venta de las viviendas y mantendrá la propiedad del suelo para favorecer la adhesión de nuevos residentes modestos.
Límites y perspectivas de los bienes comunes residenciales
Si los bienes comunes residenciales representan un ideal de desarrollo inclusivo, en la práctica también pueden ser un instrumento que priva a los residentes del acceso al capital de su vivienda. En este caso, pueden suponer un freno a su inserción económica en entornos en los que sólo las hipotecas y la captación de rentas del suelo y de la propiedad a través de la reventa permiten movilizar una financiación importante.
Por lo tanto, los bienes comunes de la vivienda como solución para la integración de las familias de la clase trabajadora en la ciudad deben formar parte de un movimiento más amplio. Se trata de asumir, o retomar, la responsabilidad colectiva de los costes de los bienes comunes, la educación y la sanidad. Sin esto, los bienes inmuebles no pueden liberarse de su valor de cambio y siguen siendo un elemento clave en la seguridad económica de las familias.
Además, hacer cosas juntos no es evidente en relación con las aspiraciones individuales de los habitantes de la ciudad. Esto plantea la cuestión de la imposición de un modelo de vida comunal a los pobres urbanos cuando las clases medias conservan el derecho a valorar su capital inmobiliario. En este sentido, los bienes comunes transitorios en el proceso de rehabilitación in situ pueden constituir un interesante planteamiento medio, que permita la implantación de sistemas de gestión residencial común antes de que se autorice la reventa.
Por último, aunque en teoría permiten el desarrollo de una parte de las viviendas de alquiler, las mancomunidades residenciales siguen siendo, sin embargo, un modelo propietario poco adecuado para tener en cuenta la movilidad de sus miembros. Es decir, es un modelo que favorece la instalación y el anclaje de poblaciones modestas en la ciudad lo más cerca posible de sus necesidades, pero no puede hacerlo todo.
1 Esta investigación ha sido apoyada por la AFD en el marco de su estrategia « Un mundo en común